Процедура приобретения недвижимости во Вьетнаме
Процедура приобретения недвижимости во Вьетнаме

Процедура приобретения недвижимости во Вьетнаме

Вьетнам – одна из самых популярных стран Юго-Восточной Азии у покупателей недвижимости. Какие объекты во Вьетнаме разрешено приобретать иностранцам? Как искать предложения и можно ли совершить сделку самостоятельно? Какие налоги и сборы нужно заплатить? Подробная инструкция о проведении сделок с квартирами и домами – в материале Prian.ru.

Содержание статьи:

Права и обязанности иностранных покупателей недвижимости

До недавнего времени во Вьетнаме действовало множество ограничений для зарубежных покупателей недвижимости. В частности, становиться собственниками могли:

  • иностранцы, совершающие прямые инвестиции во Вьетнам либо открывшие компании с иностранным капиталом и занимающие руководящие посты;
  • иностранцы, внесшие особый вклад в развитие страны и особо отмеченные за заслуги руководством или Национальным собранием Социалистической Республикой Вьетнам;
  • иностранцы, работающие в экономической, культурной и социальной сферах, и имеющие университетские звания и обладающие специальными навыками и знаниями, необходимыми Вьетнаму;
  • иностранцы, заключившие брак с гражданином Вьетнама;
  • предприятия с иностранным капиталом (не являющиеся агентством недвижимости), сотрудникам которых необходимо предоставить жильё для проживания.

 1 июля 2015 года рынок недвижимости Вьетнама «открылся» иностранцам. Теперь все физические лица, а также зарубежные инвестиционные фонды, банки, вьетнамские филиалы и представительства иностранных компаний могут приобретать недвижимость во Вьетнаме.

Иностранцам разрешили покупать не только квартиры, но и частные дома (виллы и таунхаусы), а их права на владение недвижимостью значительно расширились. Предыдущий закон позволял иностранцам использовать собственность исключительно для личного проживания, теперь же они могут сдавать недвижимость в аренду, торговать ею и наследовать её.

Ханой

Жизнь на улицах Ханоя — столицы Вьетнама и второго по численности населения города страны

Правительство внесло существенные поправки в жилищное законодательство, согласно которым гражданин любой страны может приехать во Вьетнам по туристической визе и приобрести объект недвижимости в лизхолд сроком на 50 лет с последующим продлением. Иностранный собственник может перепродать свой объект недвижимости, передать в наследство, заложить или сдать в субаренду. Ранее для приобретения недвижимости было необходимо прожить на территории Вьетнама не менее года. 

Согласно закону 2015 года, иностранцы могут купить 10% или не более 250 отдельно стоящих вилл в одном административном районе (в зависимости от того, какое число меньше) и не более 30% единиц жилья в многоквартирном доме. Зарубежные покупатели имеют право приобрести квартиру в домах, имеющих статус «жилых коммерческих проектов» в любых районах страны, где нет ограничений для иностранцев. 

Во Вьетнаме сохраняются ограничения в отношении собственности на землю.

Согласно вьетнамскому законодательству, государство является полноправным и единым собственником земли. Таким образом, признаётся только право пользования участками, но не право собственности. Пользователь земельного участка имеет следующие права: право обмена, уступки, сдачи в субаренду, наследования, дарения, поручительства. 

Иностранец имеет право сдавать в аренду имущество для любых целей, которые не запрещены законом. Но при этом необходимо получить административное разрешение Жилищного управления Народного комитета. Доход от аренды облагается налогом, при этом ставка налога изменяется в зависимости от суммы дохода.

Хойан

 Из-за обилия прогулочных и рыболовецких лодок,  катеров,  и плавучих ресторанчиков, которые перемещаются по реке и каналам, город Хойан часто называют «вьетнамской Венецией».  Каждый год в сезон дождей затопляются и улицы города, позволяя владельцем лодок дополнительно заработать

Условия владения жилой недвижимостью для иностранцев после 2015 года

  • Иностранец должен иметь действующий паспорт с отметкой о разрешении к въезду в страну, с отметкой вьетнамского иммиграционного отдела, не подпадающий под дипломатические или консульские иммунитеты.
  • Иностранцы могут купить 10% или не более 250 отдельно стоящих вилл в одном административном районе (в зависимости от того, какое число меньше) и не более 30% единиц жилья в многоквартирном доме.
  • Не являются обязательными: требования к жилью, инвестиции во Вьетнам, разрешение на работу, социальный взнос, брак с вьетнамцем.
  • Иностранцы, вступающие в брак с вьетнамцами, получают право на владение недвижимостью на неопределённый срок. В то время как все остальные могут владеть жильём только на протяжении 50 лет. Этот срок может быть продлён ещё на 50 лет, при условии одобрения местного Народного комитета, к которому относится недвижимость.
  • Иностранцы, заключившие брак с вьетнамцами, не должны уведомлять администрацию жилищного управления при сдаче недвижимости в аренду.
  • Новая правовая база предоставляет иностранцам те же права, что и вьетнамцам, при получении ипотеки.
  • При наличии жилой недвижимости и ВНЖ иностранный гражданин может беспрепятственно выезжать и въезжать во Вьетнам без оформления визы.
  • Иностранные предприятия, которые занимаются инвестициями, но не занимаются недвижимостью, могут приобретать частные дома для своих сотрудников, но не могут использовать их для лизинга или в других целях.
  • Иностранным организациям разрешается владеть частными домами, при условии, что:
    1. срок собственности не превышает период, указанный в их инвестиционных сертификатах, выданных вьетнамскими компетентными органами;
    2. недвижимость предназначена только для использования в качестве жилых помещений, для собственного персонала;
    3. сдача в аренду жилья не допускается.
  • В целях национальной обороны и общественной безопасности иностранные частные лица и компании не могут владеть жильем в определённых районах. Местный Департамент строительства публикует на своем официальном сайте проекты, в которых иностранцы не могут владеть жильем, и количество домов, в которых зарегистрирована иностранная собственность. Эта база данных еще разработана не для всех городов и провинций Вьетнама.
Золотой мост

Пешеходный мост Golden Bridge»на курорте Ба-На-Хиллз, недалеко от Дананга

Читайте также: Новые возможности рынка недвижимости Вьетнама

Обратите внимание! Налоговые резиденты Российской Федерации, т.е. люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России

Поиск недвижимости во Вьетнаме 

Начните с поиска недвижимости во Вьетнаме на Prian.ru. Вы можете сортировать предложения по важным для вас параметрам, сохранять понравившиеся варианты и подписываться на обновления. Также вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риелторы сами пришлют вам подборки подходящих вариантов.

Можно попробовать изучать предложения на специализированных порталах по поиску недвижимости Вьетнама:

Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Вьетнаме.

Вот что продается во Вьетнаме сегодня

 Риелторы и юристы Вьетнама

Провести сделку напрямую с продавцом во Вьетнаме можно, но стоит помнить, что услуги агентства всегда оплачивает продавец, а значит, покупатель ничего не экономит. Иностранцам, которые не разбираются в особенностях местного рынка, рекомендуется обращаться к агенту по недвижимости или к юристу для предоставления их интересов и контроля чистоты сделки. В штате компаний-застройщиков, как правило, есть такие специалисты.

По данным Вьетнамской ассоциации риелторов (VAR), сейчас в стране около 300 тыс. чел. работают риелторами, и лишь 10% из них имеют необходимую квалификацию. Поэтому рекомендуется внимательно отнестись к поиску посредника.

Процедура покупки недвижимости

Резервирование объекта. Задаток

Правила безопасности при поиске недвижимости во Вьетнаме мало чем отличаются от принятых в других странах мира. При покупке недвижимости на первичном рынке стоит поинтересоваться, есть ли у застройщика лицензия на строительную деятельность, разрешение на возведение постройки в этом конкретном месте и согласование плана застройки с местными властями. 

При покупке объектов в стадии строительства или готового жилья напрямую у застройщика обратите внимание на наличие следующих документов: 

  • свидетельство о регистрации компании
  • разрешение на строительство 1/500
  • документ, удостоверяющий право застройщика на земельный участок
  • одобрение инвестора как застройщика 
  • разрешение на инвестиционную деятельность

Если вы приобретаете объект на вторичном рынке, необходимо удостовериться в юридической чистоте документов на приобретаемое жилье. Стоит обратиться к юристу для соблюдения всех формальностей. Проверяются следующие параметры:

  • Владение, чистота титула: документы, подтверждающие легитимность продавца на владение и распоряжение недвижимостью, в частности, разрешение на строительство.
  • Банкротство: не является ли продавец банкротом.
  • Право на покупку: нет ли ограничений на покупку данного типа жилья.
  • Задолженность предыдущего собственника по коммунальным платежам и другие долги перед управляющей компанией.

Убедившись в чистоте титула и отсутствии каких-либо обременений, необходимо подписать соглашение о резервации объекта, по которому стороны впредь обязаны придерживаться договоренностей о сделке.  Как правило, продавцу перечисляется депозит в размере от 50 до 200 млн донгов (примерно $4500 — 9000), который является гарантией серьёзности намерений покупателя. В случае его отказа от покупки деньги останутся у продавца в качестве компенсации. Обычно объект можно забронировать на срок до 15 дней. Рекомендуется проверить договор с юристом.

Соглашение подписывается в офисе девелопера или в офисе агентства, если речь идёт о покупке объекта вторичного рынка недвижимости. Депозит вносится наличными деньгами или банковским переводом.

Дананг

Дананг – прибрежный город в центральной части Вьетнама, бывший французский порт. Он славится своими песчаными пляжами

Сбор необходимых документов. Договор купли-продажи

Продавец и покупатель недвижимости во Въетнаме должны предоставить:

  • документ, удостоверяющий личность 
  • свидетельство о браке/разводе или документ, подтверждающий факт о том, что продавец/покупатель не состоит в браке
  • свидетельство о собственности на жилой объект недвижимости
  • сертификат о правопользовании землей

Если сделка совершается на вторичном рынке, нотариальное заверение договора обязательно.

Нотариус заверит все предоставленные бумаги и оформит четыре экземпляра договора купли-продажи: один – для продавца, второй – для покупателя, третий – для налоговой службы, четвёртый – для агентства регистрации недвижимости. 

Во время заключения договора необходимо убедиться, что соглашение подписано всеми связанными сторонами или их уполномоченными представителями. Контракт на покупку и продажу жилья должен быть составлен на вьетнамском, поэтому вам понадобится вьетнамский переводчик, чтобы изучить его содержимое.

Хотя многие продавцы предоставляют двуязычную версию контракта для лучшего понимания всеми участвующими сторонами, в соответствии с вьетнамским законодательством, действующей является только вьетнамская версия документа.

Вот на какие детали необходимо обратить внимание при подписании:

  • Удостовериться, что свидетельство о собственности принадлежит продавцу, и что он даёт гарантию на эту собственность.
  • Изучить обязанности продавца в случае возникновения спора по поводу собственности на квартиру по его вине
  • Способы оплаты
  • Налоги и сборы, подлежащие выплате
  • Время перехода права собственности

После этого в течение 10 дней необходимо подать заявление о внесении изменений о правопользовании земельным участком в одном экземпляре, а также налоговую декларацию для последующей уплаты налогов в агентство природных ресурсов и окружающей среды. В противном случае при нарушении сроков внесения документов необходимо будет выплатить штраф. 

Когда продавцом выступает застройщик, он самостоятельно регистрирует  сделку в региональном департаменте строительства, а также в местном отделении налоговой службы.

Оплата сделки

Иностранцы могут оплатить покупку недвижимости как наличным, так и банковским переводом. Необходимо соблюсти следующие условия:

  1. Оплата покупки недвижимости должна быть проведена через лицензированное кредитное учреждение во Вьетнаме (например, банк). Отправка денег во Вьетнам относительно проста, хотя перевод должен быть надлежащим образом оформлен документально, чтобы позже избежать возможных проблем и вопросов о происхождении денежных средств, если вы решите этот объект продать и вывести полученные от сделки деньги за границу.
  2. Оплата объекта совершается полностью, если сделка проходит на вторичном рынке, и поэтапно, если покупается строящаяся квартира от застройщика. Схемы оплаты зависят от выбранного объекта, но обычно первый платеж (на стадии фундамента) составляет порядка 20-30%, остальная сумма вносится поэтапно по мере строительства, и последние 5% оплачиваются после получения права собственности.
  1. Вывод денег из Вьетнама по-прежнему является проблемой для иностранных владельцев недвижимости. Предполагается, что у иностранца должны быть документы, подтверждающие источник дохода, такие как: подтверждение дохода во Вьетнаме, подтверждение внутренних денежных переводов во Вьетнам, договор купли-продажи и так далее.
Няча́нг

Жилая застройка города Нячанг — одного из самых популярных курортов Вьетнама 

Регистрация права собственности

Как правило, покупатель самостоятельно получает свидетельство о собственности, если стороны не согласовали иное. Примерное оформление документа составляет от 4 до 12 месяцев.

Свидетельством владения недвижимым имуществом является сертификат на право пользования квартирой/домом/землей, который также коротко называют Розовой книгой из-за цвета обложки (по-вьетнамски — sổ hồng).

Для получения свидетельства о собственности и права пользования землёй необходимо предоставить следующие документы:

  • заявление о выдаче свидетельства на вьетнамском и английском языках согласно установленному образцу,
  • документы, подтверждающие право собственности продавца на объект недвижимости,
  • разрешение на строительство от местных властей, если осуществляется покупка квартиры в доме со статусом «жилого коммерческого проекта»,
  • договор аренды земли или постановление о передаче земли, если осуществляется покупка виллы,
  • план-акт передачи квартиры,
  • соответствующие документы согласно предписанию в случае дарения или передачи квартиры по наследству,
  • оригинал договора купли-продажи или дарения или завещания,
  • заверенная копия загранпаспорта,
  • квитанция об уплате налога и государственной пошлины в соответствии с законом.

Обновление права собственности

Для иностранного лица, владеющего жилой недвижимостью во Вьетнаме, процедура продления срока владения недвижимостью заключается в следующем:

  • За три месяца до истечения срока владения объектом, если владелец желает продлить этот срок, он должен подать заявление на продление, в котором указывается период продления. К заявлению нужно приложить нотариально заверенную копию свидетельства собственности. Эти документы необходимо направить в Народный комитет провинции, в которой находится дом;
  • В течение 30 дней с момента получения заявления владельца Народный комитет провинции рассматривает его и выдаёт письменное разрешение на одно продление срока владения имуществом по требованию владельца. Такое продление не должно превышать 50 лет с даты истечения срока владения, указанного в сертификате.
  • Согласно письменному разрешению Народного комитета провинции, орган, выдавший сертификат, выдаёт продление на сертификат и направляет копию свидетельства в Департамент строительства той же провинции для статистики.

Удалённая сделка с недвижимостью

Сделку можно совершить удалённо. Для этого надо обратиться к компании в вашей стране, работающей с вьетнамскими партнёрами, либо связаться непосредственно с риелторами во Вьетнаме. При желании можно не нанимать своего агента, а обратиться к риелтору продавца. При наличии лицензии он занимается юридическим оформлением всех процедур.

Для удалённого приобретения нужна доверенность, которая составляется адвокатом во Вьетнаме. Доверенность высылается в страну проживания покупателя, и клиент должен подписать её в присутствии нотариуса. В данной доверенности клиент даёт право агентству недвижимости совершить сделку по покупке недвижимости от своего лица. Для покупки нужны паспортные данные и денежные средства. Все дальнейшие действия поверенное лицо будет проводить без покупателя, напрямую с агентом продавца.

Доверенное лицо  возьмёт на себя проверку всех юридических моментов и выяснит количество квартир на дату вашего запроса, которое осталось в данном проекте для покупки иностранцами. Денежные средства можно будет перевести на специальный счет компании-представителя, расчёт с продавцом уже будет происходить с него.

Нячанг

Береговая линия города Нячанг

Ипотека во Вьетнаме для иностранцев

Проще всего оформить ипотечный кредит в филиалах международных банков, например, в HSBC или Citibank. Также можно обратиться за кредитом в государственный банк Vietcombank или в российско-вьетнамский банк VRB.

Как правило, банки выдают заём до 70% от полной стоимости квартиры на разные сроки – на 5, 10 или 20-25 лет.

Ставка по кредиту составит 6,5-7,5% годовых. Обязательным условием для оформления кредита является предоставление справки о доходах.

Налоги и дополнительные расходы при покупке недвижимости

Тип платежа

Ставка

Кто платит

НДС – при покупке новостроек; этот налог обычно включён в стоимость объекта

10%

Покупатель

Резервный взнос (sinking fund) – при покупке новостроек; единоразовый сбор застройщика, предназначенный для формирования резервного фонда комплекса

2%

Покупатель

Регистрационный сбор – аналог гербовых сборов

0,5%

Покупатель

Административный сбор – пошлина за подготовку свидетельства о собственности

Около $100

Покупатель

Гонорар нотариуса

1 млн донгов ($43) + 0,06% от стоимости собственности свыше 1 млрд донгов ($47 тыс.)

Продавец

Гонорар риелтора

2-5%

Продавец

Подоходный налог

2%

Продавец

Если стороны не согласовали иное, покупатель оплачивает регистрационный взнос (0,5% от цены объекта) и административные пошлины. Также покупатель новостроек облагается НДС (10%), но этот налог уже включён в цену недвижимости, сверх цены ничего вносить не нужно. Оплата производится в налоговой инспекции района, где находится приобретаемый объект.

Продавец обычно оплачивает услуги нотариуса (0,06%) и риелтора (договорные ставки, обычно около 2-5%), а также подоходный налог (2%).

Обратите внимание! Передача недвижимости по наследству рассматривается как перепродажа. В таком случае необходимо оплатить личный подоходный налог в размере 2% от цены перепродажи, указанной в нотариально оформленном договоре.

Сайгон

Жилая застройка города Хошимин, больше известного как Сайгон

Ситуация на рынке недвижимости Вьетнама

Местная недвижимость востребована у инвесторов. Ключевые причины: рост экономических показателей, мощная урбанизация и активное строительство в крупных городах.

Цены на вьетнамскую недвижимость растут на 3–7% в год. Даже во время пандемии COVID-19 восходящий тренд не изменился. Доходность от долгосрочной аренды в стране держится на уровне 5% годовых.

Читайте последние новости о рынке недвижимости Вьетнама.

Резюме: это надо запомнить

  • 1 июля 2015 года рынок недвижимости Вьетнама «открылся» иностранцам. Гражданин любой страны может приехать во Вьетнам по туристической визе и приобрести объект недвижимости в лизхолд сроком на 50 лет с последующим продлением. Иностранный собственник может перепродать свой объект недвижимости, передать в наследство, заложить или сдать в субаренду.
  • Согласно закону 2015 года, иностранцы могут купить не более 250 отдельно стоящих вилл в одном административном районе и не более 30% единиц жилья в многоквартирном доме. Зарубежные покупатели имеют право приобрести квартиру в домах, имеющих статус «жилых коммерческих проектов» в любых районах страны, где нет ограничений для иностранцев. 
  • Оплата покупки недвижимости должна быть проведена через лицензированное кредитное учреждение во Вьетнаме (например, банк).
  • Участие риелтора в сделке не обязательно, но иностранцы обычно пользуются услугами посредников. Гонорар брокеру выплачивает продавец.
  • Новостройки во Вьетнаме облагаются НДС (10%) – этот сбор уже включён в цену объекта. Остальные дополнительные платежи для покупателя сравнительно невелики – не превышают 3% от цены объекта с учётом сборов от застройщика.

Редакция благодарит Наталью Кармалееву, директора по PR и маркетингу Российско-Азиатского Бизнес-Союза, за помощь в подготовке материала.

Фото: Unsplash (Ashim D’Silva, Josh Stewart,Toomas Tartes, Ling Tang, Đại Lộc Nguyễn Hữu, Krisztian Tabori,

Anh Tuan To,Tony Pham)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Источник

Поделиться в соцсетях:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *